Terhexagone-immo.fr est un site d’information immobilière qui propose un estimateur de loyer gratuit, des articles de conseils pour propriétaires et locataires et des analyses de marché par région. Pour un projet d’installation ou d’investissement à Lyon, il peut servir à obtenir un premier ordre de grandeur de loyer avant de visiter. Il ne remplace pas pour autant les outils officiels : à Lyon et Villeurbanne, le loyer d’un logement loué nu ou meublé en résidence principale doit respecter l’encadrement des loyers, que l’estimateur ne mentionne pas.
Changer de vie à Lyon suppose de prendre beaucoup de décisions à distance. Savoir ce qu’un outil en ligne permet de vérifier, et ce qu’il faut contrôler ailleurs, évite de programmer trois visites un samedi pour découvrir au moment de signer que le loyer dépasse le plafond autorisé.
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Ce que propose Terhexagone-immo.fr
Le site, édité par une micro-entreprise, se présente comme une plateforme qui « centralise les données du marché locatif français » et revendique une couverture de toutes les régions. Il s’organise autour de quatre rubriques : estimation de loyers, astuces pour propriétaires, conseils pour locataires et analyses de marché régionales. Un blog d’actualités immobilières complète l’ensemble, avec une rubrique sur les réformes qui renvoie vers Service-Public.fr, Légifrance et les sites des ministères.
Comment fonctionne l’estimateur de loyer
L’estimateur est gratuit et ne demande pas de créer de compte. Il fonctionne en quatre étapes :
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- Localisation : région, ville, type de quartier (centre-ville, proche centre, banlieue, quartier calme ou animé…) et, en option, distance par rapport à la ville. Aucune adresse précise n’est demandée.
- Caractéristiques du logement : type de bien (studio, appartement, maison, duplex, loft, pavillon), surface, nombre de pièces, meublé ou non meublé.
- Équipements et état : ascenseur, balcon ou terrasse, cave, parking, jardin, piscine, et état général du logement, d’« excellent » à « à rénover ».
- Coordonnées : une adresse e-mail est obligatoire pour obtenir le résultat, le téléphone est facultatif.
Le résultat prend la forme d’un loyer mensuel et d’une fourchette, présentés comme indicatifs. Le site ne détaille ni sa méthode de calcul ni les jeux de données utilisés : il indique seulement s’appuyer sur « des sources officielles et des analyses en temps réel ».
À quoi peut servir une estimation pour un projet à Lyon
Utilisée pour ce qu’elle est, une estimation indicative, elle aide à dégrossir un projet :
- comparer le loyer demandé dans une annonce avec un ordre de grandeur, pour repérer un écart important ;
- tester la cohérence d’un loyer projeté dans un plan de financement locatif, avant de solliciter un courtier ou une banque ;
- comparer rapidement plusieurs types de quartiers ou de surfaces quand on ne connaît pas encore la ville.
Ses limites sont tout aussi concrètes. Le formulaire raisonne par ville et par type de quartier, pas par adresse : il ne capte pas les écarts entre micro-quartiers. Un T2 à la Guillotière et un T2 à Monplaisir n’attirent pas les mêmes locataires, même à surface égale. Surtout, l’outil ne vérifie pas la conformité à l’encadrement des loyers, qui est pourtant le premier contrôle à faire à Lyon.
Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne : le contrôle à ne pas oublier
Lyon et Villeurbanne figurent parmi les communes où l’encadrement des loyers s’applique. Pour chaque logement, le loyer de base ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le secteur, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Ce plafond se vérifie avec le simulateur officiel des loyers de référence, pas avec un estimateur commercial.
- Un complément de loyer n’est possible que si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, et il doit figurer dans le bail. Il est interdit pour les baux signés depuis le 18 août 2022 si le logement est classé F ou G au DPE ou présente certains défauts (salle de bains sur le palier, pièce principale mal exposée…).
- Le locataire peut contester un complément de loyer devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature, puis devant le juge des contentieux de la protection.
- Un propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, et peut devoir rembourser le trop-perçu.
DPE et location touristique : deux contraintes qui pèsent sur le choix du bien
Le calendrier du DPE pour la location
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent : il ne peut pas faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement en métropole. Les logements classés F suivront en 2028, puis ceux classés E en 2034. Dans le parc ancien lyonnais comme ailleurs, un bien mal classé peut devenir impossible à relouer à moyen terme sans travaux. Le DPE doit donc être examiné avant toute offre d’achat, et le coût de la rénovation intégré au budget.
Location courte durée : ce que change la loi Le Meur
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a resserré les règles des meublés de tourisme. Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 120 jours par an au plus, et les communes peuvent désormais abaisser ce plafond à 90 jours. Une résidence secondaire mise en location touristique n’est pas soumise à ce plafond de jours, mais, dans les grandes villes qui appliquent la déclaration avec enregistrement, elle nécessite une autorisation de changement d’usage délivrée par la commune. Un logement nouvellement soumis à cette autorisation doit en outre être classé entre A et E au DPE, puis entre A et D à partir de 2034. Le numéro d’enregistrement doit figurer sur chaque annonce.
Pour un investisseur qui comptait sur la location touristique dans le centre de Lyon, ces règles changent le calcul : il faut vérifier auprès de la Ville les conditions du changement d’usage avant d’acheter, et ne pas bâtir un plan de financement sur des revenus qui ne seront pas autorisés.
Investissement locatif : le statut du bailleur privé a remplacé le Pinel
La réduction d’impôt Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement. Il ne repose plus sur une réduction d’impôt forfaitaire mais sur un amortissement : le propriétaire d’un logement loué nu peut déduire chaque année de ses revenus fonciers une fraction de 80 % de la valeur d’acquisition, comprise entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer retenu (intermédiaire, social ou très social). Le dispositif impose un engagement de location d’au moins neuf ans et s’applique jusqu’au 31 décembre 2028.
Les conditions détaillées (type de bien, plafonds de loyers et de ressources des locataires, limites de déduction) sont fixées par les textes fiscaux et doivent être vérifiées auprès de l’administration fiscale ou d’un conseiller avant tout achat. Le principe, lui, impose de raisonner avec des loyers plafonnés : une estimation au prix du marché ne suffit pas pour chiffrer la rentabilité d’un bien placé sous ce régime.
Préparer son installation à Lyon avant de visiter
Quitter une autre ville pour s’installer à Lyon, que ce soit pour un emploi, un rapprochement familial ou un investissement, implique de comparer des quartiers qu’on connaît mal. Les écarts de prix entre Vaise et Confluence, ou la demande locative dans le 8e arrondissement, ne se devinent pas depuis une annonce.
Quelques étapes permettent de structurer la démarche :
- obtenir un premier ordre de grandeur de loyer pour plusieurs types de quartiers, avec un estimateur en ligne comme celui de Terhexagone-immo.fr ;
- vérifier le loyer de référence majoré du logement visé sur le simulateur officiel de l’encadrement, si le projet est locatif ;
- contrôler le classement DPE du bien avant toute offre, surtout dans l’ancien ;
- pour une location touristique, se renseigner auprès de la Ville sur le changement d’usage et le plafond de jours applicable ;
- intégrer les frais de notaire, de déménagement et, le cas échéant, de travaux dans le budget global, pas seulement le prix d’achat ou le premier loyer.
Un estimateur en ligne comme Terhexagone-immo.fr fonctionne donc comme un filtre de premier niveau, utile pour dégrossir un projet. Il ne remplace ni la vérification de l’encadrement des loyers, ni la lecture du DPE, ni la visite physique, ni l’avis d’un professionnel qui connaît le marché lyonnais.
