La taxe d’habitation sur la résidence principale a été supprimée pour tous les foyers depuis 2023. Cette suppression ne concerne pas les résidences secondaires, qui restent soumises à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). La question du cumul entre exonération sur la résidence principale et taxation sur la résidence secondaire se pose avec une acuité particulière en 2026, alors que les communes multiplient les surtaxes dans les zones tendues.
THRS en 2026 : ce que la suppression de la taxe d’habitation ne couvre pas
La réforme de la taxe d’habitation, achevée en 2023, a mis fin à cette imposition uniquement pour les résidences principales. Les résidences secondaires, les logements vacants et les locaux meublés non affectés à l’habitation principale restent dans le champ de la fiscalité locale.
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Concrètement, un propriétaire qui possède un appartement principal à Lyon et une maison secondaire en Ardèche paie zéro euro de taxe d’habitation sur Lyon, mais reste redevable de la THRS sur son bien ardéchois. L’exonération sur la résidence principale et la THRS coexistent par construction, sans aucune incompatibilité juridique.
Le terme « cumul » est donc trompeur. Il n’y a pas de cumul à proprement parler, mais deux régimes distincts qui s’appliquent à deux biens différents. Aucun mécanisme fiscal ne permet d’étendre l’exonération de la résidence principale à une résidence secondaire.
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Surtaxe résidence secondaire en zone tendue : le durcissement 2024-2026
Depuis le décret n°2023-822 du 25 août 2023, les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de 5 % à 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Ce dispositif, largement appliqué à partir des budgets locaux 2024 et 2025, concerne un nombre croissant de communes.
Le paradoxe est le suivant : un ménage qui ne paie plus rien sur sa résidence principale peut se retrouver face à une facture significativement plus élevée sur sa résidence secondaire qu’avant la réforme. La suppression d’un côté, la surtaxe de l’autre. Les deux mouvements sont simultanés et indépendants.
Quelles communes appliquent la majoration
Seules les communes classées en zone tendue par arrêté peuvent délibérer sur cette surtaxe. Le taux de majoration varie d’une commune à l’autre, chaque conseil municipal fixant le pourcentage dans la fourchette autorisée. Certaines grandes agglomérations ont voté des taux proches du plafond, d’autres restent à des niveaux modérés.
Pour savoir si votre résidence secondaire se situe dans une commune appliquant cette majoration, la vérification passe par le site impots.gouv.fr ou par un contact direct avec le service des impôts des particuliers du lieu du bien.
Exonération de taxe d’habitation résidence secondaire : les cas réels
L’exonération totale de THRS reste l’exception. Les situations où un propriétaire de résidence secondaire peut effectivement obtenir un dégrèvement ou une exonération sont encadrées par des conditions strictes.
- Les personnes contraintes de résider dans un lieu différent de leur habitation principale pour des raisons professionnelles peuvent demander un dégrèvement si le logement secondaire était leur ancien domicile principal, sous réserve de conditions de revenus et de situation.
- Les personnes âgées ou handicapées hébergées durablement en établissement spécialisé (EHPAD, foyer) et qui conservent la jouissance de leur ancien domicile peuvent bénéficier d’une exonération de THRS sur ce logement, à condition de remplir des critères de revenus modestes et de détenir certaines allocations (ASI, ASPA, AAH).
- Les propriétaires dont le logement secondaire est inhabitable (travaux lourds, insalubrité constatée) peuvent contester l’imposition, mais la charge de la preuve leur incombe et la procédure passe par une réclamation contentieuse.
En dehors de ces cas, aucune exonération générale de THRS n’existe pour les résidences secondaires. Les conditions de revenus qui permettaient autrefois d’alléger la taxe d’habitation sur la résidence principale ne s’appliquent pas à la résidence secondaire.
Déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr : une obligation qui change la donne fiscale
Depuis 2023, tous les propriétaires doivent déclarer l’occupation de leurs biens sur le service « Gérer mes biens immobiliers » d’impots.gouv.fr. Cette obligation, parfois négligée, a des conséquences directes sur la THRS.
Un bien déclaré comme résidence secondaire sera automatiquement soumis à la taxe d’habitation. Un bien déclaré comme résidence principale en bénéficiera l’exonération. Une erreur ou un oubli de déclaration peut entraîner une taxation indue, y compris sur un logement qui devrait être considéré comme résidence principale.
Requalification et contestation
Certains propriétaires découvrent sur leur avis d’imposition une THRS sur un bien qu’ils considèrent comme leur résidence principale. Ce cas de figure se produit lorsque l’administration fiscale ne dispose pas d’éléments suffisants pour rattacher le logement à une résidence principale, ou lorsque la déclaration d’occupation n’a pas été mise à jour.
La contestation passe par une réclamation auprès du service des impôts, accompagnée de justificatifs (factures d’énergie, inscription sur les listes électorales, adresse professionnelle). Les données disponibles ne permettent pas de quantifier le volume de ces réclamations, mais les retours terrain suggèrent que les erreurs de classification restent fréquentes depuis la mise en place du dispositif.
LMNP, location saisonnière et THRS : le piège fiscal méconnu
Un propriétaire qui loue sa résidence secondaire en meublé de tourisme ou en location saisonnière reste redevable de la THRS s’il conserve la possibilité d’occuper le logement une partie de l’année. La location partielle ne supprime pas la taxe d’habitation.
Seul un logement loué à un occupant qui en fait sa résidence principale échappe à la THRS, puisque c’est alors le locataire qui en devient le redevable (et qui bénéficie de l’exonération sur la résidence principale). En revanche, un bien en LMNP occupé ponctuellement par le propriétaire et loué le reste du temps cumule THRS, cotisation foncière des entreprises (CFE) et taxe foncière.
Le régime réel en LMNP permet de déduire certaines charges, mais la THRS n’en fait pas partie. La taxe foncière, elle, reste déductible des revenus locatifs au régime réel. Cette distinction est souvent source de confusion dans les simulations de rentabilité.
La réponse à la question posée tient en une phrase : l’exonération de taxe d’habitation sur la résidence principale n’a aucun effet sur la résidence secondaire. Les deux régimes sont étanches. La seule marge de manoeuvre réside dans les cas d’exonération spécifiques liés à la situation personnelle du propriétaire ou à l’état du bien, et ces cas restent limités.
