Un marchand de biens qui achète un bien pour le revendre paie des frais de notaire nettement plus bas qu’un particulier : au lieu des droits de mutation d’environ 5,8 % à 6,3 % du prix selon le département, il acquitte une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, à condition de s’engager dans l’acte d’achat à revendre le bien dans les cinq ans. Sur un achat de 200 000 euros, ses frais tombent ainsi à environ 4 000 euros hors débours, contre plus de 15 000 euros pour un particulier. Cet avantage a une contrepartie : si le délai n’est pas tenu, les droits normaux sont rappelés avec intérêts de retard.
De quoi se composent les frais de notaire d’un marchand de biens
Les « frais de notaire » ne sont pas un bloc unique. Ils regroupent quatre postes, et un seul d’entre eux varie réellement selon le profil de l’acheteur.
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- Les émoluments du notaire : sa rémunération, calculée sur un barème dégressif fixé par arrêté. Pour une vente, les taux en vigueur vont de 3,870 % sur la tranche jusqu’à 6 500 euros à 0,799 % au-delà de 60 000 euros, auxquels s’ajoute la TVA. Ils sont identiques pour un particulier et pour un marchand de biens.
- La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, perçue pour la publication de la vente au fichier immobilier.
- Les débours et frais de formalités : les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à l’acte (état hypothécaire, documents d’urbanisme, cadastre). Leur montant varie selon le dossier.
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : les impôts perçus par le département, la commune et l’État. C’est le seul poste qui change pour un marchand de biens.
Pour un particulier qui achète dans l’ancien, les droits de mutation atteignent environ 6,32 % du prix dans la grande majorité des départements, qui ont relevé leur taux de 4,5 % à 5 % depuis le printemps 2025 (mesure ouverte pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028). Les départements restés à 4,5 % appliquent un taux global d’environ 5,81 %. Pour un marchand de biens qui prend l’engagement de revendre, le taux global tombe à 0,715 %, quel que soit le département.
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Exemple de calcul sur un achat à 200 000 euros
Le tableau compare les frais d’un particulier et d’un marchand de biens pour un appartement ancien de 200 000 euros, situé dans un département au taux de 5 %. Les débours et frais de formalités, variables, ne sont pas inclus.
| Poste | Particulier | Marchand de biens (engagement de revendre) |
|---|---|---|
| Droits de mutation ou taxe de publicité foncière | environ 12 640 euros (6,32 %) | 1 430 euros (0,715 %) |
| Émoluments du notaire (barème, TTC) | environ 2 390 euros | environ 2 390 euros |
| Contribution de sécurité immobilière | 200 euros | 200 euros |
| Total hors débours | environ 15 230 euros | environ 4 020 euros |
L’écart, d’environ 11 000 euros sur cet exemple, provient exclusivement des droits de mutation. Il grandit avec le prix : sur un achat à 300 000 euros, un particulier paie environ 18 960 euros de droits de mutation au taux de 6,32 %, contre environ 2 150 euros pour le marchand de biens.
L’engagement de revendre : conditions et délai
Le taux réduit n’est pas automatique. Il repose sur l’article 1115 du Code général des impôts : l’acquisition est exonérée des droits de mutation de droit commun lorsque l’acheteur s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans, seule la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % restant due.
Les conditions à remplir
- L’acheteur doit être assujetti à la TVA et agir en tant que tel. Il doit au minimum avoir souscrit la déclaration d’existence auprès de l’administration fiscale. En pratique, l’achat-revente de biens immobiliers étant une activité commerciale, le marchand de biens est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS).
- L’engagement de revendre doit figurer dans l’acte notarié d’acquisition lui-même, sous la forme d’une déclaration que le bien est destiné à la revente.
- La revente doit intervenir dans les cinq ans. Ce délai est ramené à deux ans pour les ventes par lots qui ouvrent un droit de préemption aux locataires (ventes « à la découpe »).
Ce qui se passe si le bien n’est pas revendu à temps
La déchéance est encourue du seul fait que le bien n’a pas été revendu dans le délai, sans que l’administration ait à rechercher les intentions de l’acheteur ; seule la force majeure peut être prise en compte. Le marchand doit alors payer les droits dont il avait été dispensé, calculés aux taux en vigueur à la date de l’achat, un complément de frais d’assiette et l’intérêt de retard. Une donation du bien avant l’échéance fait aussi perdre le régime. L’engagement est en revanche réputé respecté si l’acheteur y substitue, avant son échéance, un engagement de construire.
Le régime vise l’achat en vue de la revente, en l’état ou après travaux. Un bien que le marchand décide de garder durablement pour le louer ne respecte pas l’engagement : les droits seront rappelés à l’expiration du délai.
L’engagement de construire : 125 euros de droits
L’article 1594-0 G A du CGI prévoit un second mécanisme, ouvert à tout acquéreur assujetti à la TVA. Si l’acte d’achat contient l’engagement d’effectuer, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf (ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé), l’acquisition n’est soumise qu’à un droit fixe de 125 euros.
Sur une acquisition à 500 000 euros, passer de 0,715 % (3 575 euros) à 125 euros représente une économie supplémentaire d’environ 3 450 euros. La contrepartie est lourde : les travaux doivent réellement produire un immeuble neuf au sens fiscal, ce qui suppose une construction, une surélévation ou une rénovation qui remet à neuf l’essentiel de la structure ou du second œuvre. Si l’engagement n’est pas tenu dans le délai, les droits sont rappelés.
Le choix entre les deux engagements dépend donc du projet. Vous achetez un immeuble vétuste pour le restructurer entièrement, avec création de surfaces nouvelles ? L’engagement de construire peut s’appliquer. Vous achetez un appartement pour un simple rafraîchissement avant revente ? C’est l’engagement de revendre qui correspond.
TVA à la revente : l’autre paramètre à anticiper
Les frais d’acquisition ne sont qu’une partie de l’équation fiscale. Le régime de TVA de la revente pèse souvent davantage sur la marge de l’opération.
- Bien ancien revendu sans transformation : la vente d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA. Le marchand peut opter pour la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA payée sur les travaux.
- TVA sur la marge : quand le marchand opte pour la TVA et que son propre achat n’a pas ouvert droit à déduction (bien acheté à un particulier, par exemple), la TVA est calculée sur la marge, c’est-à-dire la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. L’administration exige que le bien revendu soit identique, dans ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique, au bien acheté.
- Bien transformé en immeuble neuf : des travaux lourds (surélévation, remise à neuf de la majorité des fondations, des éléments de structure ou des façades, ou de l’essentiel du second œuvre) produisent fiscalement un immeuble neuf. Sa vente dans les cinq ans qui suivent l’achèvement est soumise à la TVA sur le prix total, et non plus sur la marge.
Ce que cela change pour le montage
La nature exacte des travaux doit être qualifiée avant l’achat, car elle détermine à la fois l’engagement à prendre dans l’acte (revendre ou construire) et le régime de TVA de la revente. Un projet de rénovation qui glisse en cours de chantier vers une restructuration lourde peut faire basculer la revente vers la TVA sur le prix total. Le notaire, de son côté, rédige l’acte sur la base du projet annoncé : il ne peut pas anticiper une transformation décidée plus tard. La frontière entre rénovation et construction neuve au sens fiscal n’est pas toujours intuitive ; un avocat fiscaliste ou l’expert-comptable du marchand peut sécuriser cette qualification en amont.
Financer les frais d’acquisition
Même réduits, les frais d’acquisition doivent être financés. Les conditions de financement des opérations de marchand de biens varient d’une banque à l’autre et selon le profil de l’opération ; selon les établissements, un apport couvrant au moins ces frais peut être demandé, en particulier sur des biens décotés ou nécessitant de gros travaux.
Construire le plan de financement en intégrant dès le départ ces frais, la TVA éventuelle à la revente et un calendrier réaliste évite les mauvaises surprises :
- prévoir la trésorerie nécessaire aux frais d’acquisition et au démarrage des travaux ;
- documenter le projet de revente (prix visé, délai, comparables) pour la banque ;
- caler la durée du financement sur le délai de revente, en gardant une marge de sécurité avant l’échéance des cinq ans.
Les points à vérifier avant de signer
Les frais de notaire réduits restent un avantage structurel de l’activité de marchand de biens : l’écart avec un achat classique se chiffre en milliers, parfois en dizaines de milliers d’euros par opération. La contrepartie tient en deux mots : engagement et délai.
Chaque engagement pris dans l’acte a des conséquences juridiques et fiscales. Dépasser le délai de revente déclenche le rappel des droits avec intérêts de retard, ce qui peut effacer tout le bénéfice de l’opération. Vérifier la faisabilité du calendrier de revente et la qualification des travaux avant de signer l’acte d’achat reste le réflexe le plus rentable du métier.
