Le décret n°87-713 du 26 août 1987 reste en 2026 le seul texte fixant la liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Toute dépense absente de cette liste est juridiquement irrécouvrable, quel que soit le libellé du bail. Nous détaillons ici les points techniques qui posent le plus de difficultés en gestion courante.
Honoraires d’agence et charges locatives : la frontière que le décret 87-713 ne trace pas
Depuis le 1er janvier 2026, les plafonds des honoraires de mise en location imputables au locataire sont indexés sur l’IRL. En zone très tendue, le plafond atteint 12,10 €/m² pour les prestations de visite, constitution de dossier et rédaction du bail. En zone tendue : 10,09 €/m². Hors zone tendue : 8,07 €/m². L’état des lieux d’entrée est plafonné à 3,03 €/m² sur l’ensemble du territoire.
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Le piège fréquent consiste à mélanger ces honoraires avec les charges récupérables sur le décompte annuel. Ce sont deux régimes distincts. Les frais de gestion courante de l’agence restent intégralement à la charge du propriétaire, sans plafond légal, et ne figurent pas dans le décret 87-713. Toute facturation au locataire au-delà des quatre prestations autorisées (visite, dossier, bail, état des lieux) expose le bailleur à un signalement DGCCRF.
Nous observons que certains mandataires intègrent encore des lignes « frais de gestion » dans les appels de provisions. Cette pratique est sanctionnable et fragilise l’ensemble de la régularisation annuelle.
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Provisions sur charges ou forfait : conséquences sur la régularisation
Le bail d’habitation vide impose le régime des provisions avec régularisation annuelle. Le bailleur appelle chaque mois une avance, puis compare le total versé aux dépenses réelles justifiées. L’écart donne lieu à remboursement ou complément.
Le bail meublé classique offre une option : provisions régularisables ou forfait. Le bail mobilité, lui, n’autorise que le forfait, sans régularisation possible. Le choix du mode de paiement des charges doit figurer au bail. En l’absence de mention, le juge requalifie généralement en provisions régularisables.
Conséquences concrètes du forfait
Avec un forfait, le propriétaire ne peut réclamer aucun complément, même si les dépenses réelles dépassent le montant convenu. Inversement, il conserve l’excédent. Le forfait supprime l’obligation de produire un décompte par nature de charges et de tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.
Nous recommandons le forfait uniquement quand le bailleur maîtrise précisément les postes récurrents (logement individuel avec compteurs séparés, par exemple). En copropriété, la volatilité des charges communes rend le forfait risqué.
Charges récupérables : les postes que le décret autorise vraiment
Le décret 87-713 organise les dépenses récupérables en catégories fermées. Voici les postes qui génèrent le plus de contentieux.
- Ascenseurs et monte-charges : électricité, contrat d’entretien courant, menues réparations (boutons, ferme-portes, fusibles). Le contrôle technique quinquennal n’est pas récupérable.
- Eau froide, eau chaude, chauffage collectif : consommation, combustible, entretien courant des installations collectives. Le remplacement d’une chaudière collective n’entre pas dans la liste.
- Parties communes intérieures et espaces extérieurs : électricité, produits d’entretien, menues réparations, entretien des espaces verts. Les travaux de ravalement, d’étanchéité ou de mise aux normes restent à la charge du propriétaire.
- Taxes et redevances : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable. La taxe foncière ne l’est pas, même partiellement.
- Installations individuelles : entretien courant des équipements mentionnés au bail (robinetterie, chasse d’eau, joints). Le remplacement complet d’un appareil n’est jamais récupérable.
Dépenses exclues par le décret
Les frais de syndic (honoraires de gestion du syndicat de copropriétaires), les primes d’assurance de l’immeuble, les travaux votés en assemblée générale et les diagnostics obligatoires ne peuvent pas être imputés au locataire. Un décompte qui inclut une quote-part d’honoraires de syndic est contestable devant la commission départementale de conciliation.
Régularisation annuelle des charges : délais et sanctions
Le bailleur dispose d’un an après l’arrêté des comptes de la copropriété (ou après la clôture de l’exercice en gestion directe) pour adresser le décompte au locataire. Ce décompte doit détailler les charges par nature de dépenses : une ligne globale « charges diverses » ne satisfait pas l’exigence légale.
Le locataire peut exiger la communication des justificatifs pendant six mois après l’envoi du décompte. En pratique, le bailleur doit pouvoir produire les factures d’eau, d’énergie, les relevés du syndic ou les contrats d’entretien.
Prescription triennale
Depuis la loi ALUR, le propriétaire ne peut réclamer un arriéré de charges que sur les trois dernières années. Si la régularisation n’a pas été effectuée pendant cinq ans, les deux premières années sont prescrites. Le locataire, lui, peut demander le remboursement d’un trop-versé sur la même période triennale.
Un oubli de régularisation ne fait pas disparaître la créance dans le délai de trois ans, mais le locataire peut demander un étalement du rappel de charges si le retard est imputable au bailleur. Le juge accorde fréquemment un échéancier de douze mois dans cette situation.
La rigueur du décompte conditionne la solidité juridique de toute la chaîne : provisions, régularisation, éventuel contentieux. Un bailleur qui produit un décompte conforme, détaillé par poste et adossé à des justificatifs, réduit à peu de chose le risque de contestation. Ceux qui travaillent avec un relevé de syndic bien ventilé entre part propriétaire et part locative gagnent un temps considérable lors de la régularisation annuelle.
