Un locataire signale des moisissures sur les murs de sa chambre. Le propriétaire répond que l’aération est insuffisante. Le locataire rétorque que la VMC ne fonctionne pas. Le litige commence, et avec lui une question récurrente : qui finance l’expertise moisissures, et surtout, qui paie les travaux ? La réponse dépend moins de la bonne foi des parties que de l’origine technique du problème, et de la manière dont la justice qualifie le logement.
Prescription et loyers impayés : ce que la Cour de cassation a changé
Plusieurs décisions de la 3e chambre civile de la Cour de cassation rendues entre 2023 et 2024 ont posé un cadre plus net qu’auparavant. Le principe retenu est le suivant : un bailleur qui loue un logement non conforme aux règles de décence ne peut pas exiger le paiement des loyers.
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Le locataire peut même récupérer une partie des loyers versés tant que l’indécence persiste, y compris lorsqu’elle est liée à l’humidité ou aux moisissures. La jurisprudence distingue deux mécanismes qu’il faut bien séparer.
- L’exécution forcée en nature, c’est-à-dire l’obligation pour le bailleur de rendre le logement décent, échappe à la prescription tant que le défaut persiste. Autrement dit, le locataire peut agir à tout moment pour exiger la mise en conformité.
- L’indemnisation (réduction ou remboursement de loyers) reste limitée aux trois années précédant la demande en justice, via une prescription triennale glissante.
- Le bailleur ne peut pas invoquer les travaux de mise en conformité comme motif légitime pour délivrer un congé au locataire. Il reste tenu de réaliser les travaux sans pouvoir « se débarrasser » de l’occupant sous ce prétexte.
Ce dernier point est rarement mentionné dans les contenus destinés au grand public. Il modifie pourtant l’équilibre stratégique d’un litige : un propriétaire qui tarde à agir s’expose à une facture de loyers rétroactifs, sans pouvoir reprendre le logement.
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Expertise moisissures en location : qui la demande, qui la finance
Deux types d’expertise coexistent, et leur coût ne suit pas la même logique.
L’expertise amiable
Le propriétaire ou le locataire peut missionner un expert en humidité pour identifier l’origine des moisissures. Le commanditaire paie la facture. En pratique, c’est souvent le bailleur qui mandate un diagnostic, parce qu’il a intérêt à démontrer que le problème vient d’un défaut d’aération imputable au locataire.
Le locataire peut aussi faire appel à un expert de son côté, notamment s’il conteste les conclusions du rapport du propriétaire. Chaque partie paie alors son propre expert, sauf accord contraire.
L’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal
Quand les positions sont irréconciliables, le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire. Le demandeur (locataire ou propriétaire) avance les frais de consignation. À l’issue du litige, le juge impute le coût de l’expertise à la partie perdante, en totalité ou partiellement.
Le référé expertise constitue un outil fréquent en contentieux immobilier. L’expert désigné par le tribunal n’est pas choisi par l’une ou l’autre des parties, ce qui renforce la crédibilité de ses conclusions devant le juge du fond.
Origine structurelle ou défaut d’usage : le critère déterminant
La répartition des coûts de travaux repose sur un seul pivot : la cause technique des moisissures.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit assurer le clos et le couvert, protéger contre les infiltrations d’eau et disposer de dispositifs de ventilation en bon état permettant l’évacuation de l’humidité. Une VMC défaillante ou une isolation absente relèvent de la responsabilité du propriétaire.
En revanche, un locataire qui obstrue les grilles de ventilation, sèche son linge dans une pièce fermée sans jamais ouvrir les fenêtres, ou coupe la VMC pour réduire le bruit, crée les conditions favorables à la condensation. Dans ce cas, la responsabilité bascule de son côté.
La difficulté concrète tient au fait que les deux causes coexistent souvent. Un logement mal isolé avec un locataire qui ventile peu produit des moisissures dont l’origine est mixte. C’est précisément là que l’expertise technique tranche, en mesurant les taux d’humidité dans les parois, en vérifiant le débit de la VMC, en identifiant les ponts thermiques.
Le cas des parties communes en copropriété
Quand l’humidité provient d’une fuite en toiture ou d’un défaut d’étanchéité des parties communes, la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire bailleur doit alors se retourner contre le syndic. Le locataire, lui, n’a pas qualité pour agir directement contre la copropriété, mais il peut engager la responsabilité de son bailleur, qui reste son interlocuteur contractuel.
Assurance humidité et moisissures : PNO, MRH, qui intervient
La couverture assurantielle dépend de la nature du sinistre et du bien touché.
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre les dommages au bâti causés par un dégât des eaux ou une infiltration, à condition que l’événement soit soudain et accidentel. Une moisissure liée à un défaut chronique d’isolation n’entre généralement pas dans la garantie.
- L’assurance multirisque habitation (MRH) du locataire protège ses biens meubles. Si ses affaires sont endommagées par l’humidité, il peut déclarer un sinistre, mais l’assureur vérifiera l’origine du problème avant toute indemnisation.
- En copropriété, l’assurance de l’immeuble souscrite via le syndic peut prendre en charge les dommages liés aux parties communes, sous réserve des exclusions contractuelles.
Les retours terrain divergent sur ce point : certains assureurs refusent la prise en charge dès que le caractère progressif de l’humidité est établi, tandis que d’autres acceptent de couvrir les conséquences d’un défaut identifié, à condition qu’un rapport d’expertise le documente.
Le rapport d’expertise reste donc la pièce centrale du dossier. Sans lui, ni le juge ni l’assureur ne disposent d’un fondement technique pour imputer les coûts. Faire réaliser un diagnostic dès l’apparition des premières traces de moisissures reste la démarche la plus protectrice, quel que soit le côté du bail où l’on se trouve.
